不動産投資はハイリスク・ミドルリターンの投資！？本当のリスクとは

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投資家のみなさんは、いつも真剣にリターンの高い投資先を一生懸命探していることと思います。

私も同じで、ここ数カ月、不動産投資に興味が沸いて書籍を読み漁ったり、セミナーに参加したり、不動産投資をしている方の話を聞いたりしました。

過去に一度興味があって知識ゼロの状態で不動産投資セミナーに参加したことがありましたが、押し売りにうんざりしたのと、アンケートに記載した個人情報が別の会社に流用されるなどの被害もあり、一時不動産投資からは離れていました。

トレーダー川瀬

無料セミナーを受けるにしても、マジメな会社を選ぶようにしましょう。
私みたいになります。

安定的なインカムゲインは非常に魅力的です。不動産の家賃収入は毎月入ってきますし、うまく立ち回れば自分が仕事をしなくても物件が仕事をしてくれるわけです。

ただし、投資に確実という言葉は存在しません。良くも悪くも自己責任です。安定した収益を稼ぎ続けてくれるのか、クズ物件をつかまされるのかで大きく収益も変わってくるでしょう。

今回の記事は不動産投資を否定するわけではありません。私なりの考え方を忘れないために備忘録として記事にアップしていきます。

安定的に家賃収入が入ってくるのは魅力的な不動産投資

不動産投資の魅力は不動産としての価値です。購入すれば自分のものですし、貸すことも転売することも可能です。今は中間に入ってくれる管理会社もあるので、うまくいけば毎月なにもしなくても不労所得が転がり込んでくるのが不動産投資の魅力です。

住宅ローンを組んでも毎月1～2万円ほど利益が出れば本当に不労所得です。

日本では昔から不動産投資は行われてきました。江戸時代では借家がほとんどですし、土地を持っているのは地方豪族や商人で、一般人は土地を買える余力すらない時代がありました。

今や時代は変わり、サラリーマン大家さんとか、主婦大家さん、OL大家さんなど、本業をしながら不動産投資を始める方も増えてきました。

私はあまり感銘を受けませんでしたが、ロバートキヨサキ氏の金持ち父さん貧乏父さんが世界的なベストセラーになったことで会社員も不動産投資を始めるケースが多くなったようです。

確かに本業以外の収入を作るのが投資の基本的な考え方です。しかし、誰でも不動産投資は儲かるのか？というのが私の疑問の始まりでした。

東京はマンションが乱立！誰でも東京に住める時代になった

不動産投資の話をすると必ずバブルの話が出てきます。（ただ物件を売りたいだけの業者はあえてしません）

1991年（平成3年）に日本はバブルがはじけましたが、この時の日本は土地が高すぎて、東京に土地を買うことはできませんでした。一戸建てを買う場合、郊外に買うことが一般的で、私の父もバブル期に自宅を購入し東京から埼玉県に家族で引っ越しました。

それが現在では平均的な収入があれば東京にマンションを購入することが可能になり、余裕があればワンルームマンションを投資用物件として購入する会社員も増えています。

現代人は忙しすぎます。通勤時間を短くするために東京に住み、結婚しても共働きをしながら、便利な環境で生活をしています。

この流れは当面変わることはなく人口の都市集中は今後も続くことでしょう。

その反面、田舎暮らしも人気があり、3年住んでくれれば土地と建物を無料でプレゼントしてくれる自治体も増えてきました。地方は物価も安く、のんびり生活できそうな気もしますが、地方には満足に仕事がありません。

地方で起業できる方や、不便さ（近くに学校がない、病院がない、買い物に時間がかかる）をものともしない方なら良い環境かもしれませんが、地方移住はよく考えてから決断しましょう。

都市も地方もそれぞれ良い部分と悪い部分があります。

話がそれてしまいましたが、このような事情もあり、東京でワンルーム大家さんを始めても東京なら借りてくれる人もいそうな気がします。また、一棟買いなら若干の空室が出ても、全ての部屋が空くということは考えにくいので、リスクを分散した不動産投資が可能な気もします。

家賃保証とサブリースで安心してしまう投資家心理

不動産投資で家賃保証やサブリースという言葉をご存じでしょうか？混同されて利用されるケースが多いのですが、投資家が不動産を購入したら管理会社等が最低入居率を保証するという契約です。一括借り上げをする際にも利用される言葉です。

不動産投資を始めるときに、このおいしい言葉に騙される人が多いのですが、考えてみると違和感があります。

『物件の管理はお任せください』なら理解できます。しかし、一括借り上げして入居者がいない部屋まで家賃保証するなら誰が空室のリスクを負うのか？という話です。

これは、かぼちゃの馬車やレオパレス21が使っていた荒業です。荒業というより破滅への自転車操業です。家賃保証という甘い汁で投資家（騙されている時点で投資家失格ですが）に新規物件を建てさせ、建設会社からバックマージンをもらって、空室分の家賃保証をしていました。

つまり、オーナーが住宅ローンを組んだ資金の一部を回してギリギリの運営をしていたのです。こんなことは長くは続きません。レオパレスは建設費を浮かせてマージンを稼ぐ方法に出ました。

これがバレて、あちこちに違法建築の山を築きました。そして大株主の村上世彰氏に経営陣の刷新を迫られています。かぼちゃの馬車を運営するスマートデイズも同じようなことをしていて、民事再生を申請しましたが棄却、破産手続きをしています。

トレーダー川瀬

村上さんは好きな投資家の一人ですが、彼からしてみれば失敗した投資でしょうね。

ここまでがニュースで報道されている部分ですが、この二社とサブリース契約をした投資家は悲惨です。相手方が破産すればサブリース契約もなくなり、入居率50％？ほどの新築物件と多額のローンが残ります。

マンション経営（新築物件）で入居率50％は赤字になります。不動産収入を得るはずが、サブリースという罠にハマり借金を背負い、自らも民事再生（物件は残る）か自己破産をするはめになります。

不動産投資はリターンもリスクも自分でイメージすることが重要！

不動産投資をしている人で成功している人はたくさんいます。何を持って成功と言うかは人によって考え方も違うと思いますが、ここでは不動産収入を継続的に得ている人を成功者と呼びます。

投資である以上リスクは必ず存在します。不動産投資は多くは銀行からの融資で物件を手に入れます。この時点で毎月、銀行への支払いは確定します。

東京都内アパートを一棟購入すると平均的な入居率は80％前後だそうです。駅チカのワンルームマンションなら90％ということもあるでしょうし、首都近郊物件なら60％ということもあるかもしれません。

不動産投資家は空き物件が出ないように様々な方法を取ります。例えば、家賃を近隣物件より少し下げたり、インターネットを使い放題にする、バストイレ別にするなど人によってやり方は変わるでしょう。

ここまで考えると不動産収入は決して不労所得ではないことがわかります。

大家さんの中にはリフォームを自分でやってしまう人や、DIYが趣味の方もいます。管理等も自分でやってしまうカリスマ大家さんもいます。

上記のリスクや手間が嫌で、全て外注すれば手元に残るお金は少なくなりますし、反対に赤字になることもあります。

成功している大家さんの多くは管理等を自分でやってしまえる方が多いです。つまり、楽しんで不動産投資をしている方です。

中には地方のボロ一軒家をただ当然200万円くらいで買い、自分でフルイノベーションして賃貸に出す大家さんもいます。200万円だったらキャッシュでも買えそうですし、空きになってもあまり痛くありません。このフルイノベーションされた物件は毎月6万円前後でファミリー向けに賃貸しているようです。

自力でイノベーションすれば材料費だけで済みますし、このようなケースでは数年で元が取れます。

このように考えると不動産投資は不労所得ではなく、実ビジネスの一環として考えた方が良いのではないかと思います。

利回り4％以下の物件は微妙？？

投資用物件を買うときに必ず出てくるのが利回りです。不動産利回りは2つの計算式があります。

表面利回り

年間家賃収入÷物件価格

実質利回り

表面利回り以外に管理費や税金を考慮した利回り

実質利回りがプラスなら不動産投資もうまく行きそうな気がします。果たしてそうでしょうか？

トレーダー川瀬

私は疑い深い性格なので、もう少し掘り下げて考えてみました。

例えば3,000万円で購入した物件を家賃10万円で賃貸に出したとします。表面利回りは120万円÷3000万円×100＝4％

投資用物件の借入利率は2％～4％前後なので、月2％でざっと計算すると毎月の返済金額は99,378円、これに諸費用や手数料が含まれるので初めは50万円～80万円前後の手数料がかかります。

机上の計算で収支はトントンですし、修繕費用が出ること、税金が出ることを考えると収益化できるのは35年後になりそうです。

また問題なのは年間家賃収入です。これは100％入居している状況で計算されます。机上の計算なのでリスクを加味することはできませんが、実際には人に借りてもらわないといけません。

周りの家賃の相場が下がってきたら（下がっても極端に落ちることはない）合わせる必要もありますし、周りに魅力的な物件が多いと合わせる必要も出てきそうです。

中には家賃を払わずに居座る人もいるかもしれません。もしかしたら家賃を滞納しているのに逃げてしまう人もいるかもしれません。

そのために保証人や敷金を入れてもらいますが、プロでもない限り保証人に交渉したり、裁判を起こしたりと手間もかかりそうです。

不動産投資で成功しているケース

ワンルームマンションで不動産投資を始めるとリターンは小さく、空室も0か100と両極端になります。

反対に一棟買いした場合は数部屋の空きがあっても他の部屋でカバーできる可能性はありますが、大規模修繕やインフラの設備など負担する金額も大きくなります。

どちらも正解でもなく間違いでもありません。自分がどのように不動産投資をしたいかによって考え方が異なってくるでしょう。

私が知る限りの不動産投資で成功している例は以下の通りになりました。

投資のやり方は十人十色なので、これ以外にも新築物件を購入して不動産収入がしっかり入ってくる方もいるでしょう。

他の成功例があったら私もぜひ知りたいです。私もまだまだ不動産投資は諦めていないので引き続き勉強をしています。

不動産収入は安定的に家賃収入が入ってくる反面、銀行のローンが大きいことが問題です。

トレーダー川瀬

これが今回の不動産投資はハイリスク・ミドルリターンと言える理由です。

まとめ：不動産投資はハイリスク・ミドルリターン？

30年後の自分が何をしているか想像できますか？30年後でなくても10年後、自分が何をしているかわかる人は少ないと思います。

このように考えると、①不動産投資は税金対策、②年金のため、③相続のための武器と考えると非常に危ういと感じてしまいます。

税金対策で考えると会社員なら給与収入が900万円を超えない限り税率は高くありませんし、年金なら投資信託などの方がリスクが低いです。（リターンも少ないですが）

不動産投資は、本来人間が一度か二度くらいしか購入しない不動産をいくつも借金で運用していることに私はリスクを感じてしまいます。

利回りの高い物件は魅力的ですし、株のように価格に左右されない不動産の方が自分に向いているという方もいることでしょう。

もし、借金をペイするまでに30年かかるなら、その30年、何も問題なく賃貸業が行えれば何も問題ありません。しかし、先のことは誰にもわかりません。

このように考えると土地や建物という高額商品を購入した時点で身動きが取れなくなることに少し不安を感じてしまうことも事実です。

トレーダー川瀬

私もまだまだ勉強中ですが、この部分をクリアにできる物件があれば間違いなく不動産投資をすると思います。
なかなか良い物件は出てこないと思いますが、おすすめ物件があったら買いですね。

日本人は土地神話を信じており、不動産投資ブームは今も昔も存在しています。その背景には成功した人がいるからです。投資用不動産を販売している会社も良い会社も悪い会社もあります。

数十年営業している投資不動産会社は投資家からの信頼も厚く、信用できる担当者も多いです。その反面、不動産業者は海のものとも山のものとも分からない業者が多いことも事実です。

投資家自身がしっかり勉強して、良い仲介業者に知り合えることが成功への近道とも言えます。不動産投資には夢があります。しっかり稼げる準備を進めていきましょう。

トレーダー川瀬

良い情報があったら教えてください。