恵比寿プライムスクエア

クラウドファンディングは資金難の企業や、新しいサービスを提供する会社を投資家が応援する仕組みで、寄付タイプが多いですが(企業から自社のサービスなどがもらえることはある)これに対して当サイトが注目しているのはソーシャルレンディングです。

ソーシャルレンディングとは貸付型クラウドファンディングとも呼ばれ、収益を軸とした投資行為です。

最近ソーシャルレンディング業者の不適切な経営が問題になり、危ない投資という認識を持っている方も多いのではないでしょうか?

新しい投資に不良業者は必ず出てきます。ただし不良業者は数年の間に淘汰され、今後は健全な会社だけが生き残っていくことでしょう。

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新しい投資を始める際は、足を使って信用できる会社か判断する必要があるのです!
今回、不動産売買やマンション開発を手掛けているSYLA(シーラ)の本社にお邪魔してきました。
どんな会社で、どのような業務をしているのかを確認したことで、私の中でシーラへの信頼性が高まりました。

日本は長年マイナス金利を実施している国です。つまり、企業は銀行からお金を調達した方が安く済むのに、なぜ金利(支払い)の高いソーシャルレンディングで資金を集めようとするのか?

例えば、信用が低く銀行からお金を借りられない企業だったり、創業間もない企業だと銀行が相手にしてくれないということもあります。

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投資の基本は収益の高さですが、銀行から相手にされない会社に投資するのも気が引けますよね・・・。

そんな聞きにくいことも今回の取材で確認してきました。

この記事をお読みいただけるとシーラは『信用できる会社』だと感じることができるはずです。

最後までお付き合いいただけると嬉しいです。

SYLA FUNDING

シーラってどんな会社?

シーラはどんな会社?

シーラの会社設立は2010年9月。本社は東京の恵比寿プライムスクエアの7Fにあります。

前身の会社があったり、会長の杉本氏は何社か会社を経営したりと実績もあるので、不動産関連会社としての職歴は長いものの、シーラの発足は約10年前です。

免許番号も2020年時点で東京都知事(2)第92348号、国土交通大臣(2)第034026号と若い会社です。

シーラは不動産関係の会社ですが、不動産の賃貸や売買契約ではなく、主に投資物件マンションを建てて、投資家に販売している会社(一部は自社で賃貸管理・建物管理)です。

シーラの強みは都内の駅チカIoTマンション!SYFORME

シーラ

シーラの公式HPでは、滝藤賢一さんがイメージキャラクターを務める『入居率99.8%のIoTマンション経営』が目を引きます。

自社ブランドのマンション、SYFORME(シーフォルム)。都内を中心に35棟展開し、管理戸数は2400戸扱っています。

シーラの空室が少ない理由
  1. 東京23区などを中心に駅チカ物件のみ
  2. 建築費は高め!(他社より15%超)高品質なマンションを展開している
  3. 基本ワンルーム(20㎡から40㎡)シングル向けやファミリー向けの物件を扱っている
  4. オートロックは当たり前。電子キーにしたり、照明や空調をIoTで操作できる
  5. エントランスや宅配ボックスがハンズフリーで利用できたり!
  6. TVがIoTで操作できるようになっている(将来的にはバスルームも対応予定)

都内の駅チカ物件というだけで、ビジネスパーソンからの支持も強いですが、セキュリティーも高く、IoTを導入することで女性の一人暮らしも安心なのが選ばれる理由でしょう。

都内の中心部の駅チカなら車はいりませんし、もし使う場合にはレンタカーやカーシェアリングで十分です。

食事も買い物も困ることはありませんし、周辺に生活に必要なものは全て揃っています。

シーラの物件【SYLA公式サイトの物件情報】

建物もこんなにおしゃれですし、駅チカです。

シーフォルムで検索するとたくさんの物件情報がヒットします。

シーラマンションの空き情報

ちなみに、1件シーフォルムの空き物件が出ていたので転記します。

1Kで占有面積は20.43㎡。横浜市営地下鉄ブルーライン阪東橋駅から徒歩5分、JR根岸線の関内駅から徒歩14分。

家賃6.45万円でシステムキッチン、オートロック、防犯カメラ、BSアンテナ、シャワートイレ別など、至れり尽くせりの環境が整っています。

シーラの入居率【出所:(株)SYLA:入居率推移】

今回お邪魔したときにシーラから配布された資料です。上記のような環境のマンションを賃貸にしているので入居率は驚異の99.42%!2018年12月から2019年11月まで99%超の入居率を維持しています。

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シーラの本業はこのように、駅チカのおしゃれなマンション経営です。
一部自社で保有している部屋もありますが、入居者がいる部屋を投資家に販売もしています。
ソーシャルレンディングは、企業の本業が見えにくい点があるのが難点ですが、本業が明確になっていると安心できますね。

ソーシャルレンディングは、事業内容を明確化にすることで、債務者がどこで何をしているのか投資家に知られてしまうという問題点がありました。

匿名化にしないと実際にが起こること
ソーシャルレンディング社AがB社に対して資金を投資⇨B社が経営に失敗⇨投資家がB社に詰め寄って投資額の回収を直接請求した。

このような問題を防ぐために、ソーシャルレンディング業者は事業内容を匿名にすることが許されていましたが、匿名化したことで資金流用をした不良業者が問題になりました

有名な話では、太陽光発電に投資すると説明していた会社が、本当は太陽光発電業者に投資はしておらず、社内で散財しまくっていたとか。

透明性と個人情報開示は反する性質を持っています。開示し過ぎる問題と、匿名化することで何に資金が利用されるか見えにくくなるからです。

このような問題があり、2019年にソーシャルレンディングは、一部匿名化の解除を始めました。

シーラのように事業内容が見えることは投資家にとって安心材料になることがご理解いただけると思います。

シーラのソーシャルレンディングの立ち位置は?

シーラの本社オフィス

【お邪魔したシーラのガラス張りの会議室】

こちらの写真はシーラ本社にお邪魔したときに撮影したものですが、全面ガラス張りのスタイリッシュでおしゃれな会議室です。

マンション作りのテクニックが細部で活かされているイメージの事務所です。このような透明性でオシャレなオフィスが今の企業に求められていますよね。

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私が会議室に初めて入ったときの感想は『こんなおしゃれなオフィスで仕事してみたい!』でした。それくらいカッコ良い作りです。

話が少しそれてしまいましたが、シーラがソーシャルレンディングを行う上で取得している免許は小規模不動産特定共同事業者 第1号事業者です。

小規模不動産特定共同事業者 第1号事業者とは?

簡単に説明すると、ソーシャルレンディングで集められる資金は年間で1億円以内。一人の投資家から集められる資金は上限100万円まです。

少し難しい話になってきますが、投資家からお金を集めるためには不動産特定共同事業法が元になります。ソーシャルレンディングやREIT(リート)などの不動産を証券化した商品は不動産特定共同事業法を順守しています。

続いて、不動産特定共同事業法の説明を簡単にしていきますが『特に難しい話はいいや』という方は読み飛ばしてください。

不動産特定共同事業とは?

不動産特定共同事業とは

①不動産を、②特定された方法により、③投資家が共同で、④運用や投資する事業です。分けて考えればイメージは沸きやすいかもしれません。

簡単に説明すれば不動産を証券化することで、投資家からお金を集めて運用会社が不動産を使って業務を行うことです。

REITがイメージしやすいでしょう。他にもソーシャルレンディングや、空き家や古民家などの再生事業などにも利用されています。

また、不動産特定共同事業と小規模不動産特定事業の2種類があり、小規模は投資家から集められる資金に上限が設けられています。(年間で1億円まで、一人から100万円まで)

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もう少し説明すると、1号から3号に分けられます。

1号(任意組合型)
投資家が組合を作ります。代表になる不動産会社は共有持ち分の出資をしてもらい、運用益は組合員に分配されます。
共同出資型に多く利用されるパターンで、不動産会社も投資家も平等な立場で出資できます。
2号(匿名組合型)
不動産会社に出資します。不動産会社が事業を行い、リターンを投資家に分配します。
ソーシャルレンディング、貸付型クラウドファンディングによくある形で、投資家は出資するだけで、主導権は不動産会社が持っています。
3号(賃貸型)
投資家が不動産会社に賃貸して運用する方法。あまり利用されていないケースですが、主導権は投資家にあり、不動産会社は運用をするだけの立場です。
例えは悪いかもしれませんが、マンションの管理会社のようなイメージをすると理解しやすいかもしれません。

シーラの場合、投資用物件の販売がメイン業務なので、1号の任意組合型で免許を取得しています。

小規模から通常の不動産特定事業者になるには国や協会などの審査があり、数年分の決算書類を準備する必要があるようで、今はその準備をしているという話でした。

SYLAファンディングの概要

<事業概要>
類型小規模不動産特定共同事業(法第2条第6項第1号)
組合形式匿名組合契約型(法第2条第3項第2号)
出資形態金銭出資型(施行規則第11条第2項第4号イ)
対象不動産の変更有無対象不動産について変更はしない
借入の有無対象不動産取得時に借入を行う場合がある
出資の構造について各出資持分について優先劣後構造を採用:優先70%/劣後30%
対象不動産のターゲットアセットタイプ:ワンルーム住宅(新築・中古)
立地条件:東京23区内
築年:10年以内
規模:1,000万円から8,000万円
電子取引業務について電子採用を採用
事業者の出資形態について金銭出資
<業務管理者名簿>
氏名永井秀樹
住所東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア7F
宅建取引業者/登録年月日東京都知事 (2)第92348号
登録年月日 平成22年11月6日
主務大臣が指定する講習を終了したこと又は
登録証明事業による証明を受けていることを示す事項
登録証明事業者:株式会社シーラ
マンション管理業 国土交通大臣(2)第034026号
事業所の業務管理者となった年月日2019年8月30日

 

優先劣後構造とは

優先劣後構造とは、投資家は利益の70%を優先的に受け取ることができる権利のことを指します。

出資している不動産の価値が30%まで下落しなければ出資金額に影響はないと説明するとわかりやすいでしょう。

予定利回り4.42%SYLAファンディング

シーラファンディング

投資先の概要がここまで明確になっている不動産ソーシャルレンディングは他にありません。

また、利回りも4.42%と高く、満期までの期間も3か月と短いので短期間に資産を回していくことも可能です。

シーラは小規模不動産特定共同事業なので、現時点では1年間で1億円までしかお金を集めることができません。投資家心理としては我先に資金を出したいと思う方も多いことでしょう。

賢い投資家はシーラファンディングを新しい投資先と考えています。募集案件に対して400%超の応募が集まっている状況です。

アカウントを作成するまでに時間もかかりますし、先に投資用口座を作っておいて、新しいファンドが開始されたら応募してみるのも良いでしょう。

ソーシャルレンディングの聞きにくいことを思い切って質問してみた!

ソシャレンの利回りが高いのは嬉しい。しかし

投資家心理としては、収益が高いに越したことはありません。しかし、ずっと疑問に感じていたことがあります。

銀行の金利の方が安いのに、わざわざ金利の高いソーシャルレンディングで資金調達をする理由は何か?』という点です。

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私は、ロジックをしっかり確認できないと、お金を出すのは怖いと感じる性分です。
今回は、シーラの中の人に質問できる機会があったので、しっかりと質問してきました。

日本はずっとマイナス金利を実施していて、長年カネ余りをしているという認識を持っています。
ただ、銀行は臆病な性質もあるので、会社が新しいとか実績がないと融資しないことも多いと思うんですが、銀行なら1~2%で資金調達できそうなものを、ソシャレンから資金を集める理由を教えてください。
確かにおっしゃるとおり、銀行から融資を受けた方が金利の支払いは少なく済みます。実際に当社は銀行融資や社内の制度を利用してマンションを購入しています。
今回、ソーシャルレンディングを開始した理由は、投資家のみなさんに当社を知ってもらいたいという気持ちもあります。
当社の本業は投資マンションを建築して、賃借人がついてから販売していますが、まだまだ会社名の知名度が低い状況にあります。
投資に積極的な方が不動産投資に興味を持ってもらえれば、新しい物件を建築することも可能です。
ソーシャルレンディングからマンション投資に興味を持ってもらえる投資家の方が増えれば嬉しいということから、ソーシャルレンディングを開始したという経緯があります。
確か、小規模不動産特定共同事業では年間1億円までしか資産を集められませんよね。
ソシャレンの資金だけでマンションを建てられるとは考えにくいですが、どのように営業活動をされていく予定なのでしょうか?
集めた資金でマンション1棟を建てることはできません。そのご理解は正しいです。
資金は運転資金の一部として運用して、お約束している利回りを期日にお返しする予定です。現時点で運用しているファンドは2本ですが、400%を超える応募をいただいており、今後も新しいファンドを作っていく予定です。
また、当社のファンドはキャピタル重視型とインカム型の2本立てになっています。
当社が投資用物件として販売しているものがキャピタル重視型、当社が管理している物件をインカム型としていますので、お好みのファンドを選べるようになっています。
ソーシャルレンディングで御社に利益はあるのでしょうか?
非常に答えにくい質問ですが、金融機関から資金を融通してもらった方が利益は出ます。
もし、物件にマイナス評価が出た場合、優先劣後構造により当社の収益がマイナスになることが想定されます。評価額の30%以内なら投資家様の元本には影響が出ないようにしていますし、当社が大部分のリスクを負う形になっています。
当社はソーシャルレンディングで利益を出すというより、投資家様に当社を知っていただきたい、当社の真摯な営業活動を知っていただきたいというのが本音です。
不動産特定共同事業者になる予定はありますか?
今、その準備をしている最中です。法律の関係や、満たさないといけない会計の仕組みがあるので、関係省庁や専門家の意見を取り入れながら対応しています。
ファンドが人気なのが伺えますが、待ちの投資家も多いと思うんです。セミナーとか投資家の交流会を実施する予定はありますか?
面白いご提案ですね。不動産投資をされる方のセミナーは実施しているんですが、ファンドの交流会等は現在行っていません。経営陣に提案してみます。

不動産ソーシャルレンディングならシーラがおすすめ!まとめ

シーラファンディング

今までに何社かソーシャルレンディングを展開している会社に訪問したことがありますが、シーラは信頼できる会社だと感じたのが第一印象です。

私は不動産投資は疎い方ですが、わからないことはしっかり答えてくれますし、何といっても担当者さんの説明がわかりやすく、真摯に仕事をしている姿勢を感じられました。

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他の会社は質疑応答の時間を設けても『それはお答えできません』とか『詳しくは話せませんが・・・』という話をする会社が多いんです。
ここだけの話ですが、私が不信感を抱くので当サイトで紹介していない業者さんはいくつもあります。
・・・それなら、はじめから質疑応答の時間取るなよと思うんですよね。

シーラはSYFORMEという自社ブランドを持っていますし、入居率も99%を誇る実績を持っていますし、説明を受けると入居率が高い理由も納得できますし、安心してお金を預けられる会社です。

シーラがおすすめの理由!
  1. 本業の詳細がわかるので、透明性の高い投資が可能
  2. 都内の駅チカ物件で選ばれる物件ばかりを持っている
  3. 驚異の入居率99%超を数年維持している
  4. 会社がキレイ
  5. 社員の方の対応がしっかりしている
  6. ファンドの満期は3か月と短いものが用意されている

今後の期待値も高い不動産投資会社です。投資の新しいポートフォリオとして検討してみてみる価値は十分にあります。

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